20/08/17 - Vuoden 2017 lisäostokset

Kuten viime blogikirjotukseni lopuksi vihjasin, on Tamadon asuntosalkku kasvanut loppukevään aikana vielä kahdella asunnolla! Täten tämän blogipostauksen kirjoitushetkellä yhtiömme asuntosalkku koostuu jo seitsemästä asunnosta. Kasvuvauhti on ollut siis kuluvana vuonna todella merkittävää.

Olen yhteensä kahdessa blogipostauksessa esitellyt asuntosalkun sisältöä ja tarkoituksenani on myös tässäkin kirjoituksessa jatkaa samaa ja esitellä asuntosalkkumme kaksi uutta kohdetta. Rakenteeksi on muodostunut jo jonkinlainen kaava. Aloitan aina kaupunki- eli makrotasosta siirtyen taloyhtiöön ja itse asuntoon eli mikrotasolle. Olen kokenut tämän toimivaksi jaotteluksi sekä lukijan että minun kannaltani, enkä ole saanut asian tiimoilta negatiivista palautetta joten jatkan samalla rakenteella myös tässä blogipostauksessa.

Suomen Chicagonakin tunnettu Lahti valikoitui kahden uusimman asuntomme sijaintikaupungiksi useasta syystä. Lahti on isohko kaupunki omaten noin 120 000 asukasta ja se sijaitsee ainoastaan noin 100 kilometriä Helsingistä pohjoiseen. Yhteydet kaupunkiin pääkaupunkiseudulta ovat erittäin hyvät sekä autolla että raideitse. Lisäksi Pellervon Taloustukimuksen mukaan asuntosijoittajan vuokratuotto kaupungissa on korkealla tasolla ollen keskimäärin noin 4 %. Kaupungin ammattikorkeakoulun, LAMKin, myötä suurin osa sen reilusta 5000 opiskelijasta ovat potentiaalisia vuokralaisia. Huomionarvoista on myös koulun päättämä muuttohanke vuodelle 2018 Iskun vanhaan tuotantorakennukseen Mukkulan alueella, joka tulee keskittämään useita koulun toimintoja saman katon alle luoden oletettavasti vuokralaiskysyntää keskustan pohjoispuolelle. Esimerkkinä tästä on useampi käynnissä oleva asuntohanke tulevan kampuksen läheisyydessä.

Myös kaupungin tulevaisuus näyttää mielenkiintoiselta asuntosijoittajan näkökulmasta ja luonee tuottomahdollisuuksia. Vuonna 2014 lakkautetun Hennalan varuskunta-alueelle keskustan lounaispuolelle ollaan kaavoittamassa merkittävää uutta asuinaluetta. Asemantaustassa on myös vireillä laajahko kaavoitushanke, jonka tarkoituksena on muuttaa nykyinen teollisuus-/varastohallialue asuin- ja liikepainotteiseksi. Hallituksen päättämä rahallinen tuki Lahden eteläiselle ohitustielle tulee myös parantamaan yhteyksiä kaupungin sisällä ja mahdollistaa uusien asuinalueiden rakentamisen hyvien yhteyksien päähän keskustasta.

Ensimmäinen ostamamme asunto sijaitsee Kiveriön kaupunginosassa noin 1,2 kilometriä keskustasta koilliseen. Taloyhtiö on pienehkö, mutta sijaitsee kaupunginosan päätien varressa. Talon edustalta kulkee myös useampi bussilinja. Talo on rakennettu 60-luvulla, joka on itsessään jo mahdollinen riskitekijä, mutta omaa hyvän remonttihistorian. Putket sekä viemärit on uusittu kahdessa osassa vuosina 1999 ja 2007. Ostohetkellä oli myös tiedossa loppusyksyllä 2017 tehtävä kevyt julkisivusaneeraus. Näiden ja tulevien remonttien huomioiminen tuottolaskelmissa on elintärkeätä riskien minimoimiseksi. Taloyhtiö myös omistaa ns. talonmiehenasunnon, joka tuo vuokratuloja yhtiölle pienentäen asuntojen hoitovastiketta. Talon pohjakerroksessa on myös paikalliskuppila, mutta tila on valitettavasti osakkaan eikä yhtiön omistuksessa. Ostopäätöstä tehdessä oli kuitenki tärkeää huomioida pubista aiheutuva mahdollinen meluhaitta vuokrattavuuden kannalta. Meidän tapauksessa Jaska kävi paikan päällä näytöllä tarkistamassa tämän ja koska ostamamme asunto sijaitsee toisella puolella taloa, ei pubi aiheuta meluhaittaa eikä täten heikennä vuokrattavuutta tai asumisviihtyvyyttä asunnossa.

Itse asunto on yksiö ja kooltaan ainoastaan 22 neliötä. Täten asunto on Tamadon asuntosalkun pienin asunto. Pienen asunnon etuihin kuuluu taloyhtiöremonttien pieni kustannusvaikutus, mutta toisaalta pieni koko saattaa heikentää hieman vuokrattavuutta. Asunnon pohja on kuitenkin erittäin tehokas ja asunto on hyvässä kunnossa, joten emme nähneet pienen koon heikentävän vuokrattavuutta. Asunnon lattiamateriaali on kuitenkin muovimatto, joka on aina laminaattia tai parkettia huonompi. Kylpyhuoneeseen ei sen pienen koon takia mahdu pesukonetta, joten vuokrattavuuden kannalta oli keskeistä, että taloyhtiössä on pesutupa. Tämä on tärkeä seikka, joka jokaisen asuntosijoittajan tulisi huomioida ja selvittää sijoituspäätöstä tehdessään.

Asunnon oston jälkeen meiltä valitettavasti kului kaksi kuukautta ennen kuin saimme vuokrattua asunnon hyvälle vuokralaiselle. Tänä aikana harkitsimme useita vaihtoehtoja asunnon osalta tyhjien kuukausien hyväksikäyttämiseksi. Luonnollisin vaihtoehto oli tehdä pintaremontti tai perusparannus nostamaan asunnon arvoa ja vuokratasoa. Kiveriön asunnon osalta selkein remonttimahdollisuus oli muovimaton korvaaminen laminaatilla. Etenimme asian suhteen pyytäen usealta urakoitsijalta tarjouksia ja otimme yhteyttä isännöitsijään ilmoittaaksemme remonttiaikeistamme, sillä osakkaalla on ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle remonttiaikeista maalausta ja pieniä korjauksia laajemmissa remonttihankkeissa. Laminaattihanke kuitenkin kaatui taloyhtiön vaatimukseen vanhan muovimaton poistosta ja tämän myötä asbestikartoituksesta, joka vaaditaan vuodenvaihteen lakimuutoksen takia. Tämä olisi vähintään tuplannut alustavan noin 1500 €:n remonttibudjetin. Mikäli asbestia olisi löytynyt muovimaton alta, olisi sen poistokustannukset olleet osakkaan eli meidän vastuulla nostaen kokonaisremonttikustannuksia edelleen. Tämän potentiaalisen suuren lisäkustannuksem takia päädyimme olemaan suorittamatta remonttia, koska laminaatin asennuksen myötä parantunut vuokrattavuus, vuokratason nousu sekä asunnon arvonnousu eivät olisi kattaneet täysmääräisesti potentiaalista worst case scenariota remonttikustannuksista. Tämä on jälleen kerran hyvä opetus siitä, että sijoituspäätöstä tehdessään on todella tärkeätä tehdä kotiläksynsä kattavasti ja kysellä onko taloyhtiössä tehty asbestikartoitusta. Tämän jouduimme valitettavasti tällä kertaa oppimaan kantapään kautta.

Toinen Lahden asunto sijaitsee Kartanon kaupunginosassa noin 1,5 kilometriä keskustasta luoteeseen pohjoiseen johtavan päätien lähisyydessä. Yhteydet talolta keskustaan ja LAMK:n tulevalle kampukselle ovat hyvät. Itse yhtiö on rakennettu 40-luvulla, joten remonttihuolet ovat pienet. Talossa on tehty viimeisen 20 vuoden aikana kaikki merkittävät taloyhtiöremontit. Tulevan 10 vuoden remonttitarpiden ennakointi on täten suoraviivaisempaa kuin Kiveriön asunnon osalta. Taloyhtiön remonttitarpeita arvioitaessa hyvänä nyrkkisääntönä on käyttää oletusta, että kaikki merkittävät remontit joudutaan tekemään 50 vuoden sisällä talon rakennushetkestä. Täten, jos talo on rakennettu 60- tai 70- luvuilla on remontteja oletettavasti vielä edessä, mutta tätä ennen rakennetuissa taloissa remontit pitäisi olla pääosin jo tehty.

Taloyhtiö saa myös tulovirtoja omistamansa talonmiehen asunnon vuokrista, joka jo moneen kertaan todettuna alentaa hoitovastikekuluja ja parantaa asunnon vuokratuottoa. Hoitovastiketaso on tulovirtojen ansiosta ainoastaan 3,1 €/m²/kk.

Suurin osa salkkumme asunnoista on ostettu vapailta markkinoilta. Kartanon asunnon osalta trendi jatkui samana, mutta tällä kertaa asunto löytyi kokonaan uudelta foorumilta, nimittäin Tori.fi-verkkosivuilta. Olemme Jaskan kanssa ottaneet tavaksemme tasaisin väliajoin koluta Tori.fi:n ilmoitukset läpi josko sieltä löytyisi muiden sivuuttamia hiomattomia timantteja ja tällä kertaa haaviin osui Kartanon asunto. Lähetin imoittajalle viestin, jossa kysyin lisätietoja asunnosta. Olin ehtinyt unohtaa koko asian, kunnes viisi viikkoa viestini jälkeen sähköpostiini ilmestyi isännöitsijätodistus asunnosta ja taloyhtiön edellisvuoden tilinpäätös. Tämä todistaa sen, että kaikki mahdolliset kanavat kannattaa hyödyntää, sillä koskaan ei tiedä mistä seuraava asunto löytyy!

Asunto on isohko yksiö, 30 neliötä, joka tuo mahdollisuuksia, mutta myös lisää riskejä. Asunnolla on hyvä pohja sillä kylpyhuone sekä keittiö ovat isoja ja olohuoneessa on makuualkovi. Nämä ovat mielestämme asioita, joista vuokralaiset ovat valmiita maksamaan. Oletettavasti myös vuokrattavuus on parempi isommissa yksiöissä kuin alle 20 neliön miniasunnoissa etenkin Helsingin ydinkeskustan ulkopuolella, jossa markkinavuokrat ovat alhaisemmat eikä ihmisten vuokranmaksukyvyn rajoja hätyytellä. Tämä asunto oli valmiiksi vuokrattu markkinatasolla, joten ostohetken vuokratuotto oli remontit huomioiden kiitettävä 5,2 %.

Vuokratun asunnon ostoon liittyy kuitenkin aina enemmän vuokralaisriskiä, sillä tällöin emme itse pääse vaikuttamaan vuokralaisen valintaprosessiin. Kartanon asunnon osalta Jaska kävi kuitenkin näytöllä haastattelemassa vuokralaista saaden hyvän kuvan hänestä ja vuokralaiseen liittyvään mahdolliseen riskiin. Suosittelemme vahvasti kaikille valmiiksi vuokratun asunnon ostamista harkitseleville haastattelemaan asunnon olemassa olevat vuokralaiset kartoittaakseen kaikki heihin liittvät riskit ennen ostopäätöksen tekoa.

Asuntojen vuokrat ovat vihdoin alkaneet rullata tasaisesti ja pienten alkuvaikeuksien jälkeen olemme päässeet nauttimaan hyvistä vuokratuotoista. Oppirahoja jouduttiin valitettavasti hieman maksamaan Kiveriön asunnon remontin osalta, mutta siitä viisastuneena olemme siirtäneet jo katseemme kohti syksyä ja vakaan tuoton varmistamiseen kuluvalle vuodelle.

Toiselta puolelta maailmaa kevään tapahtumia kerraten,

Nicholas

Kuva: http://www.visitlahtimedia.fi/imagesandvideos/img2311506/r4aqp3/BINARY/original/lahtiabove.jpg