Tamadon toiminnassa kalenterivuosi jakautuu selkeisiin sykleihin. Kesällä kehitetään toimintaa ja prosesseja, syksyllä valmistaudutaan tulevaan osakeantiin ja tavataan osakkaita sekä sijoittajia, talvella hoidetaan osakeantiin liittyvää juridiikkaa ja keväällä ollaan ostoksilla. Meidän tapauksessamme ostoslistalla ei ole tammikuun alelaareista löytyviä vaatekappaleita tai elektroniikkaa vaan asunto-osakeyhtiöiden osakkeita, tuttavallisemmin asuntoja.
Päästäksemme asettamaamme tavoitteeseen vuodelle 2020 tulee yhtiömme asuntosalkun kasvaa vuosittain. Vuoden 2017 ensimmäisenä päivänä salkkumme koostui kolmesta asunnosta. Kuten aikaisemmissa blogipostauksissa olen kertonut, omistamme Kotkasta ja Nummelasta yksiöt. Tuomas lisäksi paljasti viimeisimmässä blogipostauksessaan, että asuntosalkkumme kasvoi vanhan opiskelukaupunkimme, Mikkelin, keskustassa sijaitsevalla neliöllä viime vuoden aikana. Tuomas jätti kuitenkin avaamatta, miksi ostimme asunnon Mikkelistä. Seuraavassa listaan faktoja ajatuksenjuoksumme takana, mikä johti Mikkelin asunnon haarukoitumiseen salkkuumme.
Kaupunkina Mikkeli täyttää sijoituskriteerimme. Kaupungin asukasluku on noin 54 000 ihmistä ja Tilastokeskuksen ennustettu kehitys viittaa asukasluvun hienoiseen kasvuun. Etäisyys Helsinkiin on autolla noin kaksi tuntia ja junalla ainoastaan 30 minuuttia enemmän. Lisäksi kaupungissa opiskelee noin 4 000 AMK- ja yliopistotason opiskelijaa, joten potentiaalisia vuokralaisia on Mikkelissä paljon. Kaupunki on myös pärjännyt Pellervon Taloustutkimus PTT:n alueellisissa tuottoennusteissa, joita esittelin edellisessä blogipostauksessani. Koska olemme kaikki neljä opiskelleet ja asuneet kaupungissa kahden vuoden ajan, tunnemme Mikkelin kulmakunnat erittäin hyvin ja omaamme kaupungissa paljon kontakteja. Tämän ansiosta meillä on kaupungissa selvä kotikenttäetu.
Edellä mainitut perustelut vastaavat kysymykseen ”Miksi Mikkeli?”. Sijoituspäätös koostuu kuitenkin makrotasosta, meidän tapauksessa kaupunkitasosta, sekä mikrotasosta eli taloyhtiöstä ja itse asunnosta. Seuraavassa luettelen mikrotason faktoja päätöksenteon takana.
Ostamamme asunnon taloyhtiö sijaitsee Mikkelin ytimessä. Etäisyys torille on noin 250 metriä, mikä parantaa asunnon vuokrattavuutta ja lisää vuokralaiskiinnostusta olettaen tietenkin, että vuokralla asujat suosivat kaupunkien keskustoja. Taloyhtiö omistaa oman tonttinsa, joka on meidän sijoituspäätöksissä kynnyskysymys; emme osta asuntoa yhtiöstä, joka ei omista omaa tonttiaan. Lisäksi taloyhtiön remonttihistoria on erinomainen. Vuonna 1962 rakennetussa talossa on tehty lähestulkoon kaikki merkittävät peruskorjaukset. Tämä siis pienentää merkittävästi asunnon tulevaa remonttiriskiä. Myös numeroiden valossa taloyhtiö on erinomainen sillä yhtiö saa merkittäviä vuokratuloja omistamastaan asunnosta sekä katutasossa sijaitsevista liiketiloista. Tämän ansiosta hoitovastiketaso on ainoastaan 2,78 €/m²/kk, joka on noin 40 % alle maan keskivertohoitovastiketason tarkoittaen tietenkin parempia tuottoja!
Kooltaan asunto on 94,5 m² ja omaa neljä huonetta, keittiön ja ison lasitetun parvekkeen. Asunto on siis merkittävästi isompi kuin aikaisemmin ostamamme asunnot kasvattaen riskejä, koska isompi asunto on lähtökohtaisesti vaikeampi vuokrata kuin yksiö. Asunnon pohja on kuitenkin erittäin hyvä ja soveltuu hyvin esimerkiksi kolmelle opiskelijalle kimppakämpäksi. Lisäksi asunto oli ostohetkellä valmiiksi vuokrattuna yritykselle työsuhdeasunnoksi. Ostohetkellä ei siis ollut tarvetta löytää lyhyellä varoitusajalla asuntoon vuokralaista. Vuokralaisriski kuitenkin realisoitui jo ennen ostoa vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksensa muutama päivä ennen kauppoja. Paikallistuntemuksemme ansiosta saimme kuitenkin asunnon vuokrattua heti ja kuten Tuomas mainitsi viime blogissa asunnon vuokrasi kolme entisen opinahjomme nykyistä opiskelijaa. Uskomme siis vahvasti, että pystymme omalla toiminnallamme, paikallistuntemuksellamme ja kontakteillamme pienentämään asunnon koon kasvattamia riskejä.
Viimeisenä vaikuttavana tekijänä on myös mainittava tunnemaailman asiat. Asunto oli meille kaikille neljälle ennestään tuttu, sillä asunnossa oli asunut opiskelutovereitamme ja siellä oli tullut nautittua alkoholipitoinen virvoitusjuoma jos toinenkin. Numeroiden valossa kriteerimme täyttävä asunto omasi siis nostalgisia elementtejä. Päätös oli meidän mielestämme helppo.
Vuosi 2016 osoitti, että ostopäätöksemme oli erinomainen. Asuntoon sijoitetun oman pääoman tuotto ylitti 10 % kuukausittaisen kassavirran ollessa selvästi positiivinen. Tuotto oli siis ensimmäisenä vuonna erittäin hyvä ja tulemme tekemään kaikkemme, että sama tulee jatkumaan tulevina vuosina.
Ilokseni ilmoitan, että vuodenvaihteen osakeannissa Tamadoon sijoitettiin ennennäkemätön määrä uutta pääomaa, jonka ansiosta ostoslistalle päätyi tänä keväänä viimeisestä kahdesta vuodesta poiketen useampi asunto! Seuraamme aktiivisesti julkista ja ei-julkista asuntomarkkinaa läpi vuoden, mutta marraskuun loppupuolella aloitamme yksityiskohtaisemman haravoinnin potentiaalisista ostokohteista. Tätä blogia kirjoittaessa edellä mainittu työ on tuottanut hedelmää sillä vuodenvaihteen jälkeen haaviimme on tarttunut kaksi uutta asuntoa Tamadolle tutuista kaupungeista Mikkelistä ja Nummelasta.
Mikkelistä ostamamme uusi asunto sijaitsee jo omistamme asunnon kanssa samassa yhtiössä, joten en lähde sen tarkemmin avaamaan päätöksentekomme taustoja. Uskomme sijainnin ja taloyhtiön olevan erinomaisia, joten emme epäröineet kohteen tullessa myyntiin. Asunto on 46 m² kaksio, joka soveltuu erittäin hyvin kimppakämpäksi kahdelle opiskelijalle. Useamman asunnon omistaminen samasta taloyhtiöstä kuitenkin kasvattaa riskejä ja tuo uusia mahdollisuuksia. Mikäli esimerkiksi taloyhtiössä suoritetaan perinteinen LVIS-saneeraus, ovat pahimmassa tapauksessa kaikki taloyhtiössä sijaitsevat asunnot samanaikaisesti tyhjillään heikentäen Tamadon tuottoa merkittävästi. Mikkelin asuntojen osalta tätä riskiä ei kuitenkaan ole erinomaisen remonttihistorian ansiosta.
Tamadon asuntosalkun kasvaessa useamman asunnon omistaminen erinomaisista taloyhtiöstä kuitenkin tuo meidän mielestä myös paljon mahdollisuuksia. Manageeraus helpottuu, koska taloyhtiöiden määrä ei kasva asuntojen lukumäärän mukana ja asuntojen maantieteellinen jakauma ei laajene. Samalla vaikutusvalta taloyhtiössä oletettavasti kasvaa ja mahdollisuus osallistua aktiivisemmin taloyhtiön asioihin esimerkiksi hallituspaikan kautta on todennäköisempää. Tässä kuitenkin merkittävässä roolissa on suhde isännöitsijään ja nykyiseen hallitukseen. Mikkelin asuntojen painoarvo Tamadon asuntosalkussa on merkittävä, joten olemme ja tulemme tulevaisuudessa olemaan aktiivisesti vaikuttamassa taloyhtiön päätöksiin joko merkittävänä osakkaana tai hallituksen jäsenenä.
Nummelan uusi asunto on 29 m² yksiö, joka sijaitsee 1,2 kilometriä keskustasta pohjoiseen Kuoppanummen alueella. En lähde myöskään Nummelan osalta toistamaan itseäni makrotason perusteluiden osalta. Valotan kuitenkin mikrotason päätöksenteon taustalla olevia asioita.
Taloyhtiö on rakennettu vuonna 1974, mikä on lähtökohtaisesti huono asia; perusoletuksena on, että kyseessä on betonielementeistä rakennettu rakennus, jossa kaikki merkittävät peruskorjaukset on tekemättä. Nummelan asunnon osalta tilanne on täysin päinvastainen. Koko taloyhtiö ja itse asunto on peruskorjattu kauttaaltaan vuonna 2011. Tuleva remonttiriski on siten erittäin pieni. Remontin ansiosta asunnon kunto on erinomainen, jota kuvastavat muun muassa kylpyhuoneen höyrysuihku sekä olohuoneen parkettilattia. Talousnäkökulmasta taloyhtiö on erinomainen hoitovastiketason ollessa ainoastaan 3,8 €/m²/kk ja yhtiön rahoitusaseman hyvä. Kuten muissa kotikenttäetukohteissa, on paikallistuntemuksemme ja kontaktimme kaupungissa pienentäneet riskiä ja parantaneet tuottoa. Nummelan asunnon osalta tämä konkretisoitui jo ennen ostopäivää, kun saimme vuokrattua asunnon Jaskan kontaktien kautta ennen kuin edes laillisesti sitä omistimme.
Tässä blogissa paljastettujen myöhästyneiden jouluostosten lisäksi Tamadon rahoitusasema on niin vahva, että asuntosalkku tulee kasvamaan vielä erittäin suurella todennäköisyydellä ainakin yhdellä asunnolla kevään aikana! Mikäli pääsemme vielä asuntokaupoille kuluvan vuoden aikana, kirjoittelen asiasta syksyllä blogipostauksen, jossa jatkan Tamadon asuntosijoittamisen Pandoran lippaan avaamista.
Myöhäisiä joululahjaostoksia muistellen,
Nicholas
Kuvan lähde: lansi-savo.fi