”Cash is king” on sanonta, jonka moni tunnettu ja menestynyt sijoittaja voi allekirjoittaa. Ainoastaan yksi asia on positiivista kassavirtaa parempi, ja se on tasainen kassavirta. Tasaisen kassavirran saaminen sijoitussalkulle on melko yksinkertaista. Sijoittamalla valtion velkakirjoihin, jotka maksavat korkoa tasaisesti, sijoittajan on mahdollista ennustaa tulevat kassavirtansa tarkasti. Ongelmaksi muodostuu tällöin minimaalinen tuotto. Esimerkiksi sijoittamalla lähes riskittömiin Saksan valtion velkakirjoihin kymmeneksi vuodeksi, sijoittaja voi taata itselleen lähes säälittävän 0,77% vuosituoton.
Riskiä tulee siis lisätä, jotta sijoittajan salkun tuotto saadaan järkevämmälle tasolle. Tässä kohtaa asuntosijoittaminen tulee mukaan kuvioihin. Sijoittamalla asuntomarkkinoihin, sijoittajan on mahdollista saada kohtuullista tuottoa ilman valtavia riskejä. Tämä kohtuullisen pieni riski on seurausta siitä, että mitä tahansa markkinoilla tapahtuukin, on ihmisten silti välttämättä asuttava jossain. Asuntosijoittamisessa, kuten kaikissa muissakin sijoituskohteissa, on tietysti myös heikkouksia. Suurimpia näistä ovat huono likviditeetti sekä negatiivinen kassavirta. Usein asuntojen omistamista ei pidetä sijoituksena, jonka kassavirta olisi negatiivinen tasaisen vuokravirran vuoksi, mutta todellisuus on usein kuitenkin toinen.
Asuntojen huono likviditeetti ei ole suuri ongelma, jos sijoittaja on mukana pitkäjänteisesti, mutta negatiivinen kassavirta on valmisperunamuusiakin pahempaa. Vaikka laskennallisesti saadun vuokran määrä olisikin samansuuruinen kuin lainanlyhennys + korot + vastikkeet, tämä ei pitkässä juoksussa riitä. Asuntoa tulee remontoida aika ajoin, välillä asunto ei ole vuokrattuna, sekä suurimpana verot! Pääomatulovero on asia, jonka moni aloitteleva asuntosijoittaja helposti sivuuttaa, sillä ”maksetaanhan sitä ainoastaan voitosta, ja voin aina voitoillani maksaa veron pois”. Näin ei kuitenkaan voi tehdä vapaalla kassavirralla mikäli sitä ei ole, joten asuntosijoittajan tulee joka vuosi maksaa omasta pussistaan verot valtiolle ilman, että käteistä ilmestyy omaa pussiin yhtään lisää. Vasta kun asunnon velkamäärä on tarpeeksi pieni, voi kassavirta jäädä positiiviseksi, mutta tällöin sijoituksen tuotto tippuu dramaattisesti.
Verokarhun jokavuotinen kirje tuo sijoittajalle aina vain lisää kuluja, eivätkä rahat tunnu riittävän edes laatumargariinin ostoon, vaikka pääomaa löytyy enemmän kuin koko Kreikan valtiolta. Mikä avuksi? Tässä tapauksessa on mietittävä asuntoa osana kokonaista sijoitusportfoliota ja tasaista osinkoa jakavat yritykset ovat loistava tapa tasapainottaa sitä. Vaikka osakkeet ovatkin herkkiä arvonmuutoksiin, eivät ne pitkässä juoksussa sisällä kestämättömän paljon riskiä. Tekstin kaksi kuvaa kertovat portfolioajattelun eduista. Ensimmäisestä kuvasta näemme, että Portfolio 3 on sekä paremmin tuottava että paremman kassavirran omaava vaihtoehto verrattuna Portfolio 1, jossa on sijoitettu ainoastaan asuntoihin.
Toinen kuvaaja näyttää The Coca-Cola Co:n kurssikehityksen, osinkojen vuosittaisen tuoton prosenteina sekä dollareina. Kuvasta nähdään, että hyvin hoidettu yritys kestää pitkässä juoksussa vakavatkin kriisit ja pystyy silti jakamaan tasaisesti kasvavaa osinkoa (punainen viiva) omistajilleen. Juuri tämän kaltaiset yritykset olisivat loistava lisä jokaisen asuntosijoittajan sijoitusportfolioon.
Kuinka tämän tarinan opetukset näkyvät meidän omassa yrityksessämme. Tamado Investments Oy on tällä hetkellä Portfolio 2 kaltaisessa tilassa, mutta meillä on vahva tahtotila muuttua lähemmäs kohti Portfolio 3:sta. Tilanne markkinoilla on kuitenkin tällä hetkellä erittäin epävarma ja osakkeiden arvostukset ovat ennätyksellisen korkealla. Koska oma sijoitushorisonttimme on riittävän pitkä, ei meidän tässä tilanteessa tarvitse vielä rynnätä osakemarkkinoille väkisin, vaan odotamme vielä parempia aikoja osakkeiden arvostuksissa, jolloin voimme mahdollistaa paremman prosentuaaliisen osingon ostettaville osakkeille. Jokaisen pitkäjänteisen sijoittajan tulisikin toivoa ja nauttia suurista osakemarkkinoiden romahduksista sillä tällöin on mahdollista ostaa samaa tuotetta halvemmalla. Ostat varmasti uudet farkut mieluummin alennusmyynnistä kuin ovh. hintaan. Mikset myös osakkeita?
Kassavirtoja kunnioittaen,
René
Blogin kirjoittaja omistaa tekstisssä mainituista yhtiöistä ainoastaan Tamado Investments Oy:n osakkeita kirjoitushetkellä. Blogi ei sisällä sijoitussuosituksia, eikä tekstin sisältöä tule suoraan käyttää sijoituspäätöksiin. Tekstissä esitettävät kirjoitukset ja kommentit ovat kirjoittajan henkilökohtaisia. Blogissa esitetyn tiedon hyödyntäminen sijoituspäätöksiin tapahtuu aina lukijan omalla vastuulla. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä sillä niiden arvo ja tuotto voi laskea tai nousta. Sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman jopa kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta hinnan kehityksestä.