Tunnetusti asiapitoisena miehenä en jauha turhanpäiväistä, joten tämäkin blogikirjoitus tulee olemaan silkkaa asiaa. Tämä varmasti harmillista niille, jotka satukirjoista pitävät. Fakta on kuitenkin aina faktaa ja minusta arvokkaampaa kuin fiktio, joten jatkan samalla linjalla.
Viime blogikirjoituksessani kerroin asuntosijoittamisesta yleisellä tasolla, joten ajattelin tällä kertaa syventyä aiheeseen paljastamalla Tamadon sijoittamisen rautaesiripun takaisia salaisuuksia asuntosijoittamisesta. Aloitan kuitenkin Tuomaksen lempiaiheesta eli strategiasta, tarkemmin sanottuna asuntosijoitusstrategiasta.
Itse pidän erottavana tekijänä harrastelijan ja ammattimaisen sijoittamisen välillä strategiaa ja päämäärää. Strategian avulla asuntosijoitustoiminta, kuten mikä tahansa muukin toiminta ja etenkin sijoitustoiminta, saa selkeän struktuurin ja ennalta määritetyt raamit. Mielestäni ilman näitä on vaikea päästä tavoitteeseensa ja tehdä rationaalisia päätöksiä. Asuntosijoittamisen eri strategioita on lukuisia ja yleisin on varmasti pienen asunnon ostaminen keskusta-alueelta tasaisen vuokratuoton toivossa. Vaikkakin strategioita on monenlaisia, perustuvat ne lähes poikkeuksetta joko vuokratuottoon, arvonnousuun tai näiden kahden elementin kombinaatioon. Vuokratuottoperusteisten strategioiden tuotto perustuu asunnon tasaiseen kassavirtaan vuokralaisen kuukausittain maksaman vuokran muodossa, kun taas arvonnoususijoittaja kerää tuottonsa asunnon ostohinnan ja myyntihinnan välisellä erotuksella. Me Tamadossa rakastamme tasaisesti kasvavaa kassavirtaa, joten olemme vuokratuottosijoittajia. Totta kai pyrimme siihen, että omistamiemme asuntojen arvot nousevat, mutta tätä kautta saatu tuotto on toissijaista meille ja niin sanotusti kirsikka kakun päällä.
Kuten aikaisemmin kirjoitin, päämäärä ja strategia kulkevat käsi kädessä. Siksi haluan paljastaa Tamadon päämäärän asuntosijoittamisen liittyen. Tavoitteenamme on vuoteen 2020 mennessä viisinkertaistaa omistamiemme asuntojen lukumäärä ja kahdeksankertaistaa yhtiön sijoitettuna oleva pääoma.
Yllä esitettyyn tavoitteeseen voi mielestäni päästä ainoastaan käyttäen selkeää strategiaa ja kirkkaita raameja. Tästä syystä Tamadolla on asuntosijoitusstrategia, jota toteutamme yhtä uskollisesti kuin mormonilähetyssaarnaaja kahden vuoden lähetystyötään.
Ensinnäkin sijoitamme asuntoihin, jotka sijaitsevat asukasmäärältään kasvavassa kunnassa. Johtuen Suomen väestörakenteesta ja kaupungistumisesta kyseisiä kuntia ei ole kuin 144 yhteensä 336 kunnan joukosta. Toisekseen keskitymme kuntiin, joiden asukasluku on vähintään 50 000, koska kyseisten kuntien asuntomarkkinat ovat selvästi aktiivisemmat kuin pienempien paikkakuntien. Kolmanneksi olemme päättäneet keskittyä ainoastaan yllä olevat kriteerit täyttäviin kaupunkeihin, jotka sijaitsevat kolmen tunnin ajomatkan päässä Helsingistä. Tämä siksi, että asuntovarallisuuden hallinnointiin ja markkinatutkimukseen liittyvä aika ja kustannus pysyvät edellä mainitun kriteerin avulla alhaisempana. Edellä mainitut kriteerit ovat yleisiä raameja ja olemme lopullista sijoituskuntalistaa laatiessa ottaneet huomioon myös muita seikkoja kuten laajan paikallistuntemuksemme kunnasta sekä mahdolliset kontaktit sekä myyjä- että vuokralaispuolella.
Yhteensä kolmea edellä mainittua kriteeriä täyttäviä potentiaalisia sijoituskuntia Tamadolla on 21, joista 12 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa. Käytännössä siis meidän kriteerit täyttäviä kaupunkialueita on Suomessa 11.
Demograafisten kriteerien lisäksi on asuntostrategian luomisessa elintärkeää huomioida keskimääräiset tuotot. Pellervon taloustutkimus ry on julkaissut vuonna 2014 selvityksen asuntosijoittamisen alueellisista vuosittaisista kokonaistuotoista vuosille 2014 – 2018. Alla olevassa taulukossa on esitetty arvioidut keskimääräiset kokonaistuotot yksiöille Suomen suurimmissa kaupungeissa. Tuotto on eritelty vuokratuottoon sekä arvonnousuun.
Tutkittujen kaupunkien keskimääräiseksi vuosittaiseksi kokonaistuotoksi arvioidaan vuosille 2014 – 2018 noin 7,1 %. Kokonaistuotto koostuu noin 4,1 %:n vuokratuotosta ja noin 3,0 % arvonnoususta. Historiallisesti asunnot ovat tuottaneet vuodesta 2000 keskimäärin noin 8,2 % vuosittain. Alla on esitetty KTI Kiinteistötieto Oy:n julkaisemat asuntosijoittamisen historialliset tuotot vuosilta 2000 – 2014.
Olemme Tamadossa määrittäneet asuntosijoittamisen vuokratuoton rajaksi 6 %. Tämä tarkoittaa että ostamiemme asuntojen vuokratuoton tulee ostohetkellä 10 vuoden remonttikustannukset huomioon ottaen ylittää 6 % vuositasolla. Käyttämämme vuokratuoton laskukaavan esittelin viime blogikirjoituksessani, joten sen tulisi olla jo kaikille lukijoille tuttu. Alla kuitenkin laskukaava kertauksena niille, joilta se on jo päässyt unohtumaan, koska kertaus on opintojen äiti.
Koska olemme Tamadossa vuokratuottoa rakastava asuntosijoittaja, haluamme asuntojemme tuottavan mahdollisimman korkean vuokratuoton. Oma vuokratuottovaatimuksemme on 1,9 prosenttiyksikköä korkeampi kuin maan keskiarvo, joten kriteerimme täyttävä asunto on siten helpointa löytää kaupungista, jossa keskimääräinen vuokratuotto on lähellä vaatimustamme. Tästä syystä olemme jättäneet Helsingin, Espoon sekä Vantaan ulos sijoituskuntalistastamme, koska kyseisten kuntien vuokratuotot ovat liian alhaiset, vaikka ovatkin viiden likvideimmän asuntomarkkinan joukossa. Kaikissa kolmessa kaupungissa keskimääräinen vuokratuotto on Pellervon tutkimuksen mukaan 3 % luokkaa, joka on yhden prosenttiyksikön alempi kuin maan keskiarvo.
Mihin kaupunkeihin sitten olemme Tamadossa sijoittaneet?
Ensimmäisen sijoitusasuntomme ostimme Kotkasta huhtikuussa 2014. Kaupunki sijaitsee noin 120 kilometriä Helsingistä itään. Omistamamme asunto on kerrostaloyksiö kaupungin keskustassa alle 5 minuutin kävelyetäisyydellä torilta. Kotkan kaupungissa asui tilastokeskuksen mukaan vuonna 2015 noin 55 000 asukasta ja vuoteen 2040 asti ulottuvan väestöennusteen mukaan väkiluku tulee kasvamaan hivenen. Kaupungin keskimääräinen vuokratuotto on Pellervon tutkimuksen mukaan maamme toiseksi korkeinta ollen noin 4,9 %. Liikenneyhteydet pääkaupunkiseudulta ovat Kotkaan todella hyvät ja parantuivat vuonna 2014 valmistuneen Valtatie 7 moottoritierakentamisen ansiosta. Henkilöautolla matka Helsingistä taittuu noin 1,5 tunnissa. Lisäksi Kotkaan on rautatieyhteys Kouvolasta, Suomen suurimpiin lukeutuva satama sekä Kymenlaakson ammattikorkeakoulu. Lisäksi kaupungin asukkaista 32,6 % asuu vuokralla. Näistä syistä johtuen uskomme asuntojen hintakehityksen olevan kaupungissa maltillisen positiivista pitkällä aikavälillä sekä asunnostamme kiinnostuneiden vuokralaisten määrän olevan hyvä. Asuntomme vuokratuotto on ollut omistusajallamme vuositasolla 6,2 %.
Seuraavan asuntomme ostimme huhtikuussa 2015 Vihdin kunnasta, tarkemmin sanottuna Nummelasta. Omistamamme asunto on 32 neliön rivitaloyksiö noin 1,5 kilometriä Nummelan keskustasta. Helsingistä on Nummelaan matkaa noin 40 kilometriä ja matka taittuu noin 30 minuutissa Turun moottoritien ansiosta. Kunnan väkiluku on noin 29 000, joka on selvästi alle määrittämämme 50 000 rajapyykin. Kuten aikaisemmin mainitsin, otamme asuntoa ostaessamme muita kriteereitä huomioon ja Nummelan osalla valintaan vaikuttivat vahvasti seuraavat kaksi asiaa. Ensinnäkin Tilastokeskuksen ennustama väestönkasvu on kunnan osalta noin 0,9 % vuositasolla vuoteen 2040 asti, mikä on vajaat kaksi kertaa nopeampaa kuin maan keskiarvo. Kunnan väkiluvun ennustetaan siis kasvavan seuraavan 25 vuoden aikana yhteensä noin 7 000 asukkaalla. Toisekseen kolme Tamadon neljästä operatiivisesta osakkaasta on kotoisin Vihdistä ja Nummelasta, joten markkinatuntemuksemme sekä kontaktimme alueella ovat erittäin hyvät ja laajat. Nämä kaksi asiaa painoivat vaakakupissa enemmän kuin 50 000 asukkaan rajapyykki.
Nummelassa on myös ammattikoulu Luksian toimipiste, jossa opiskelee yli 600 opiskelijaa ja sijaitsee noin 500 metrin päässä asunnostamme. Vaikka kunnan asukkaista ainoastaan 18,5 % asuu vuokralla, uskomme ammattikoulun läheisyyden ylläpitävän potentiaalisten vuokralaisten määrän korkealla. Lisäksi saimme ostettua asuntomme alle markkinahinnan, joka parantaa tuottoamme entisestään. Valintaamme myös vaikutti asunnon myynti valmiiksi vuokrattuna, joka on kuitenkin osoittautunut negatiiviseksi asiaksi vuokralaisen vuokranmaksuongelmien takia. Nummelan asuntomme tuotto on tästä syystä jäänyt alle 6 % vuokratuottokriteeristämme, mutta tämä tulee muuttumaan vuodesta 2016 eteenpäin.
Toivottavasti olette oppineet asuntosijoittamisesta tämän kirjoituksen ansiosta taas lisää ja saaneet riittävän pilkahduksen Tamadon asuntosijoittamisen rautaesiripun taakse.
Asuntosijoittamisen saloja avaten,
Nicholas
Kuvaajien lähteet: KTI Kiinteistötieto Oy ja Pellervo taloustutkimus ry