26/03/15 - Tamado & asuntosijoittaminen

Hei!

Aikaisemmissa blogipostauksissamme Tuomas ja Jaska ovat kertoneet Tamadon historiasta sekä henkilöistä yrityksemme takana. Tässä blogikirjoituksessa aion muuttaa Tamadon blogin suuntaa ja puhua enemmän asiaa. Aiheena tässä blogitekstissä tulee olemaan asuntosijoittaminen.

Yleisesti ottaen asuntosijoittamisella tarkoitetaan asunnon omistamista tai hallinnointia tuotontavoittelutarkoituksella. Suomessa on arvioitu olevan yli 200 000 asuntosijoittajaa ja koko maan kiinteistövarallisuuden arvioidaan olevan 480 miljardia euroa, josta asuinrakennukset muodostavat 70 % eli noin 340 miljardia euroa. Asuntosijoittajan näkökulmasta merkittävin juridinen rakenne on asunto-osakeyhtiö, joka on maailman mittakaavassa erikoinen rakenne. Asunto-osakeyhtiölain 2§ mukaan ”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.” Käytännössä asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka osakkeet oikeuttavat hallinnoimaan tiettyä asuntoa ja jonka omistajat vastaavat omistusosuuksiensa suhteessa kaikista yhtiön kuluista. Normaali käytäntö on, että asunto-osakeyhtiön omistusosuudet ovat suhteessa asuntojen kokoon ja täten omistettujen osakkeiden määrään.

Suurin osa Suomen kerros-, rivi- sekä paritaloista on järjestetty asunto-osakeyhtiön muotoon. Asunto-osakeyhtiön tai arkisemmin taloyhtiön päätöksenteko on rakenteeltaan samanlainen kuin normaalin osakeyhtiön. Vähintään vuosittain järjestettävä yhtiökokous tekee suurimmat päätökset ja valitsee hallituksen, joka toimii ja valvoo omistajien etuja. Taloyhtiöllä voi myös olla isännöitsijä, ns. taloyhtiön toimitusjohtaja, joka hoitaa taloyhtiön päivittäiseen toimintaan liittyvät asiat. Lain mukaan taloyhtiöllä ei tarvitse olla isännöitsijää, mutta mikäli taloyhtiöiden yhtiöjärjestykseen on kirjattu isännöitsijän tarve tai yhtiökokous niin päättää, niin isännöitsijä tulee joko palkata tai nimetä. Lähes kaikki taloyhtiöt ovat kuitenkin päätyneet ulkopuolisen isännöitsijän palkkaamiseen.

Asuntosijoittajan tuotto perustuu joko asunnon tuottamaan vuokratuottoon tai sen arvonnousuun. Vuokratuoton saaminen tarkoittaa sijoitusasunnon antamista vuokralle vuokralaiselle, joka maksaa siitä kuukausittain vuokraa. Moni asuntosijoittaja arvostaakin juuri tätä elementtiä asuntosijoittamisessa. Sijoituksen tuottaman tasainen kuukausittainen kassavirta on monelle mieleen ja harvinainen ominaisuus sijoitusmarkkinoilla. Arvonnousu taas on asunnon arvon kasvaminen asunnon omistusajan aikana ja myynnissä realisoitava erotus osto- ja myyntihinnan välillä on asunnon arvonnousun tuoma tuotto.

Tamadossa käytämme alla olevaa laskukaavaa asunnon vuokratuoton laskemiseen. Huomioimme kaavassamme myös sijoitusasunnon osuuden taloyhtiössä tehtävistä remonteista seuraavan 10 vuoden aikana sekä itse asunnon mahdollisesti vaatimat remontit. Mielestämme remonttikustannukset ovat tärkeässä osassa vuokratuottoa laskiessa ja jäävät monelta huomioimatta. Perehtymättömälle sijoittajalle remonttikustannusten suurus voi tulla yllätyksenä ja pahimmassa tapauksessa syödä koko sijoituksen tuoton.

Kuten nettisivuillamme olemme todenneet, pyrimme saavuttamaan kuuden prosentin vuokratuoton sijoitetulle pääomalle asuntosijoittamisella. Esimerkiksi ensimmäisessä sijoitusasunnossamme, Kotkan keskustassa sijaitsevassa yksiössä, vuokratuottomme on 5000 euron remonttikuluennusteella 6.17 %. Sijoituspäätöstä tehdessämme keskitymme juuri asunnon vuokratuottoon emmekä niinkään asunnon mahdolliseen arvonnousuun. Haluamme kuitenkin sijoitusasuntomme omaavan arvonnousupotentiaalia, mutta se on meille ainoastaan toissijainen tavoite.
Taloyhtiön rooli asuntosijoittajan vuokratuottoon on merkityksellinen sillä se on taho, joka määrittää vastikkeen eli asuntosijoittajan asunnon omistamisesta maksamien kulujen tason. Tilastokeskuksen julkistaman tilaston mukaan keskimääräinen hoitovastike kerrostaloissa oli 3,98 €/m²/kk vuonna 2013. Kyseinen summa on kuitenkin keskiarvo ja ääripäät voivat olla todella räikeät. Itse olen ollut tutkimassa taloyhtiöitä, joiden hoitovastiketaso on ollut lähes 6 €/m²/kk, kun taas esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa on olemassa taloyhtiöitä, jotka eivät peri ollenkaan vastiketta omistajiltaan, tai jopa äärimmäisen harvinaisissa tilanteissa maksavat omistajilleen osinkoa. Omasta kokemuksesta voin sanoa, että vastiketasot taloyhtiöiden välillä ovat hyvin erilaiset ja on erityisen tärkeä tutkia taloyhtiön historia ennen sijoituspäätöstä. Asuntosijoittajan on myös hyvä ymmärtää, että taloyhtiöitä tulisi hoitaa ja ylläpitää ammattimaisesti, kuten mitä tahansa osakeyhtiötä, vähentäen kuluja ja tehostaen toimintaa. Esimerkiksi Kotkassa sijaitsevassa yksiössämme, jota käytin jo ylempänä esimerkkinä, hoitovastikkeen väheneminen ainoastaan 0,5 €/m²/kk merkitsisi vuokratuoton paranemista nykyisestä 6.17 %:sta 6.48 %:iin.

Vuokratuotto on monelle asuntosijoittajalle tärkeä sijoituspäätökseen vaikuttava kriteeri, kuten meille Tamadossa, mutta ei todellakaan ainoa. Absoluuttisen tuoton lisäksi on hyvä tutkia sijoitusasunnon sijaintikaupungin tai – alueen väestökehityksen historiatietoja sekä ennusteita tulevaisuudesta. Tämän lisäksi hyödyllistä on tietää asunnon läheisyydessä sijaitsevat oppilaitokset sillä opiskelijat ovat yksi suurimmista vuokralla asuvista väestöryhmistä. Mielenkiintoista on myös selvittää sijoitusasunnon kohdekaupungin väestön prosentuaalinen osuus, joka asuu vuokralla. Kaikki edellä mainitut tilastot vaikuttavat potentiaalisten vuokralaisten määrään, joka on elintärkeää asuntosijoittajan kannalta. Viimeinen tieto mikä kiinnostaa asuntosijoittajaa on sijoitusasunnon kohdekaupungin ansiotaso. Mitä korkeampi kaupungin ansiotaso on, sitä korkeampi on potentiaalisten vuokralaisten keskimääräinen vuokranmaksukyky.

Edellä mainitut tilastot on Suomessa helppo selvittää kiitos Tilastokeskuksen. Suomen ainoan tilastointia varten perustetun viranomaisen ansiosta tietoa ja tilastoja asuntosijoittamisesta on jokaisen saatavilla. Tilastokeskus kerää tilastoja muun muassa asuntojen vuokratasoista, hinnoista sekä keskimääräisistä kuluista, kuten aiemmin mainitsinkin. Lisäksi toteutuneet asuntokaupat viimeisen 12 kuukauden ajalta ovat saatavilla Ympäristöministeriön ylläpitämästä asuntojen hintatietopalvelusta osoitteessa asuntojen.hintatiedot.fi. Kaiken kaikkiaan on todettava, että tiedonhankinta asuntosijoittamiseen liittyen on Suomessa helppoa ja vaivatonta ja oman kokemuksen perusteella liian harvakseltaan käytettyä.

Toivottavasti tästä on ollut hyötyä ja olette oppineet jotakin uutta sekä saaneet käsityksen Tamadon harjoittamasta asuntosijoittamisesta sekä käyttämistämme sijoituskriteereistä.

Faktoilla elämääsi rikastuttaen,
Nicholas